3、物業(yè)能源管理（PEM）的內(nèi)容是建筑節(jié)能應(yīng)用
在建筑節(jié)能領(lǐng)域?qū)嵤┑奈飿I(yè)能源管理服務(wù)，大體上分為既有建筑運行節(jié)能和既有建筑節(jié)能改造兩個大類，而今后的發(fā)展方向則是智能化、自動化、數(shù)字化的物聯(lián)網(wǎng)體系的應(yīng)用。
3.1、既有建筑“運行節(jié)能”十大系統(tǒng)
（1）暖通空調(diào)系統(tǒng)：冷熱源、風(fēng)系統(tǒng)、輸送系統(tǒng)
（2）照明系統(tǒng)：室內(nèi)燈、戶外燈、景觀燈、路燈
（3）拖動系統(tǒng)：電梯（平梯、直梯、滾梯）、提升機
（4）家用電器：家用空調(diào)、電冰箱、電視機、餐廚電器、衛(wèi)浴電器
（5）用水系統(tǒng)（水泵）：冷水、熱水、飲用水，水處理、循環(huán)水
（6）燃氣系統(tǒng)：天然氣管道、控制系統(tǒng)、安全系統(tǒng)
（7）安防系統(tǒng)：門禁、聲像、監(jiān)測、報警、控制系統(tǒng)
（8）保潔系統(tǒng)：樓宇保潔、垃圾處理、循環(huán)利用
（9）綠化系統(tǒng)：庭院綠化、社區(qū)景觀、屋頂綠化
（10）維保系統(tǒng)：裝置維護、設(shè)備保養(yǎng)、運行監(jiān)控
3.2、既有建筑“節(jié)能改造”十大趨勢
（1）電機變頻化：風(fēng)機、水泵
（2）照明LED化：節(jié)能燈
（3）用水循環(huán)化：中水回用
（4）控制自動化：電、熱、氣、水、油
（5）圍護節(jié)能化：外墻、屋頂、門窗
（6）建材節(jié)能化：墻體材料、玻璃、地?zé)岵牧?BR> （7）部件節(jié)能化：配電柜、弱電系統(tǒng)、管線、水管、閥門
（8）新能源應(yīng)用：太陽能、地?zé)崮堋⒆匀还狻⑸镔|(zhì)能、風(fēng)能
（9）智能儀表應(yīng)用：能源管網(wǎng)、計量、分配、自動控制
（10）供應(yīng)集中化：冷熱電三聯(lián)供
3.3、建筑節(jié)能服務(wù)管理的發(fā)展方向
智能建筑是我國未來建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，應(yīng)用信息化技術(shù)開展建筑節(jié)能是今后我國節(jié)能發(fā)展的主攻方向，在物業(yè)能源管理的規(guī)劃起步階段就要全面考慮從這個高起點切入，為物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展奠定基礎(chǔ)。國家建設(shè)部、科技部2005年10月27日發(fā)布的《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》規(guī)定了綠色建筑的智能技術(shù)要點，提出要促進智能技術(shù)與智能化系統(tǒng)的發(fā)展。
（1）智能化：可采用綜合性智能采光控制、地?zé)崤c協(xié)同控制、外遮陽自動控制、能源消耗與水資源消耗自動統(tǒng)計與管理、空調(diào)與新風(fēng)綜合控制、中水雨水利用綜合控制等技術(shù)。智能建筑的“智能化結(jié)構(gòu)”通常指的是樓宇自動化系統(tǒng)(BAS)、辦公自動化系統(tǒng)(OAS)、通信自動化系統(tǒng)(CAS)的“三化”，在節(jié)能領(lǐng)域需要加上第四化“節(jié)能自動化”，即把“三化”應(yīng)用在節(jié)能方面。
（2）自動化：借助樓宇自動化系統(tǒng)(BAS)對整個建筑的所有公用機電設(shè)備，包括建筑的供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、、電梯系統(tǒng)，進行集中監(jiān)測和遙控來提高建筑的管理水平，降低設(shè)備故障率，減少能源消耗和維護及營運成本。
（3）數(shù)字化：隨著我國大力推進電力需求側(cè)管理節(jié)能模式，智能抄表系統(tǒng)將成為建筑節(jié)能智能化發(fā)展的先行官。源自智能電網(wǎng)組成部分的智能電表技術(shù)目前正在廣泛應(yīng)用在建筑節(jié)能領(lǐng)域，通過實施電力載波技術(shù)、無線傳感網(wǎng)技術(shù)、自組網(wǎng)技術(shù)（公用事業(yè)能源計量信息化管理平臺）等，在感知、計量、分析、通信、控制路徑等方面，實現(xiàn)對建筑業(yè)主電表、水表、氣表、熱表的智能化和網(wǎng)絡(luò)化管理。
4、物業(yè)能源管理（PEM）的方式是合同能源管理
合同能源管理（EPC）模式由三種方式組成：效益分享型、目標保證型、運行托管型，第一種方式是政府財政獎勵的主要節(jié)能服務(wù)方式，其最重要的特征就是節(jié)能服務(wù)方要墊資投入技術(shù)、設(shè)備、管理服務(wù)等，而這一點物業(yè)管理公司恰恰難以做到。因此，將合同能源管理模式引入物業(yè)管理的節(jié)能服務(wù)，基本上不能考慮采取墊資投入的方式，而是主要依靠物業(yè)管理資源開展節(jié)能服務(wù)。當然，如何在工商注冊（或增項）成為“專業(yè)的”節(jié)能服務(wù)公司，如何獲得政府財政獎勵，還要另想辦法。
4.1、合同能源管理的集成運營商方式
物業(yè)能源管理首選的節(jié)能服務(wù)模式應(yīng)該是“集成運營商”，這是因為物業(yè)管理公司都是資源性平臺，有條件綜合運營節(jié)能技術(shù)、設(shè)備、管理的落地。從另一個角度看，物業(yè)管理公司實際上在節(jié)能方面一無所有，沒有節(jié)能的資本、技術(shù)、設(shè)備、運行機制、管理人才等，所以無法成為節(jié)能服務(wù)的專業(yè)公司，在他們面前只有一個選擇：做平臺（即“二房東”），成為合同能源管理模式的節(jié)能服務(wù)公司進入建筑節(jié)能市場的“接入商”，就像城市燃氣公司一樣，沒有氣源、沒有設(shè)備、沒有技術(shù)，只管接入，實際上是靠賣平臺資源賺錢。
其實，目前節(jié)能服務(wù)公司十分需要像物業(yè)管理公司這樣的平臺接入商，他們在建筑節(jié)能的市場開發(fā)和準入方面也面臨著不得其門而入的困境，一些節(jié)能服務(wù)公司雖然進去了，但是往往還遭到物業(yè)管理公司的冷遇甚至刁難，當然這也是因為物業(yè)管理公司沒有什么利益所使然。在現(xiàn)有條件下物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)身為節(jié)能服務(wù)公司最直接、最省力的方式，應(yīng)該是變成節(jié)能服務(wù)的集成運營商：廣泛接待甚至招徠各類節(jié)能服務(wù)公司，與他們簽訂整體節(jié)能改造合作協(xié)議，向他們提供節(jié)能審計、規(guī)劃、計量、運行的全鏈條一條龍配合支持，向他們出售第一張市場準入的門票，而且是一張多年限的“套票”。
4.2、合同能源管理的節(jié)能目標保證型方式
與集成運營商模式相區(qū)別，物業(yè)管理公司也可以開展單項節(jié)能服務(wù)，只不過需要轉(zhuǎn)包運行，就像物業(yè)管理業(yè)務(wù)中的洗衣、保安、保潔等業(yè)務(wù)的對外分包一樣。在不需要墊資投入的合同能源管理模式中，可以采取第二種“節(jié)能目標保證型”方式，即：向業(yè)主保證一定的節(jié)能量業(yè)績，由業(yè)主進行投資采購，而物業(yè)管理公司出面組織供應(yīng)商和安裝工程。
既然是保證方式，風(fēng)險控制就是關(guān)鍵了，物業(yè)能源管理公司可以從這一個“保”再牽出兩個“保”來：一方面與節(jié)能設(shè)備供應(yīng)商和施工方簽署保證性協(xié)議（可協(xié)商保證金機制），另一方面向保險公司投保，最大限度地分解自己頭上的經(jīng)營風(fēng)險。事實上，保證型方式對于專業(yè)的節(jié)能服務(wù)公司來說也是一種困惑，由于節(jié)能過程的長期性特征，保證標的的兌現(xiàn)是很漫長的，這就導(dǎo)致節(jié)能服務(wù)公司的賬期被拉長，財務(wù)成本和風(fēng)險就增加了，所以他們也一直在尋找一種解決辦法。如果物業(yè)管理公司能夠參與共同保證，或許會為節(jié)能服務(wù)公司分擔(dān)一部分成本和風(fēng)險，當然他們需要用攤薄利潤來對沖這部分成本。
4.3、合同能源管理的節(jié)能運行托管型方式
節(jié)能服務(wù)的過程管理一直是節(jié)能服務(wù)公司的一個痛點，一個公司不可能為多個項目的全程管理而養(yǎng)人，對外委托管理是合同能源管理模式“運行托管型”方式的一個最好選擇。雖然節(jié)能服務(wù)公司為了增加收益而愿意拉長合同期，但是常態(tài)化的節(jié)能運行管理也給他們帶來了很多麻煩，同時也有可能增加一些管理成本和風(fēng)險，所以大部分節(jié)能服務(wù)公司還是愿意把后期運行管理委托出去，只不過需要加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)測而已。
物業(yè)管理公司可以模仿節(jié)能服務(wù)公司的托管模式，讓業(yè)主將物業(yè)節(jié)能項目交給自己運營管理，事實上，目前業(yè)主交給物業(yè)管理公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)都是一種托管，只不過沒有把節(jié)能任務(wù)單獨委托而已。物業(yè)管理公司十分熟悉和適應(yīng)來自業(yè)主的托管業(yè)務(wù)，現(xiàn)在需要的就是自己為業(yè)主創(chuàng)造出一種節(jié)能托管需求，方法是組織各類節(jié)能服務(wù)公司的技術(shù)人才開展這項業(yè)務(wù)。節(jié)能托管的服務(wù)收益不僅僅是運營維保費用，還要加上節(jié)能量的分成或獎勵，這是物業(yè)能源管理公司理應(yīng)得到的增值收益。
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