在中國合同能源管理網(wǎng)2011年6月30日召開的專家座談會上，我們提出了一個新的理論框架——“物業(yè)能源管理”（property energy management簡稱PEM），其基本定義是：以物業(yè)管理公司為主體，以基于智能化的節(jié)能運營管理為手段，以物業(yè)管理范圍為合同能源管理的落地平臺，以節(jié)能量支付為直接收益、以節(jié)能設備運營維保費用為增值收益，形成可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新服務業(yè)態(tài)。物業(yè)能源管理（PEM）是在建筑節(jié)能領域?qū)嵤┖贤茉垂芾淼囊环N創(chuàng)新性節(jié)能服務模式，其基本形式是利用傳統(tǒng)的物業(yè)管理平臺開展合同能源管理業(yè)務，主要特征是在物業(yè)管理服務中融入節(jié)能服務，達到為業(yè)主節(jié)能減排、為物業(yè)管理公司增加經(jīng)濟收益的目的。
1、物業(yè)能源管理（PEM）的主體是物業(yè)管理公司
截止到“十一五”末，全國物業(yè)管理行業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務收入超過2000億元，從業(yè)人員300萬人左右（加上專業(yè)分包從業(yè)人員達到600萬人左右），物業(yè)服務企業(yè)6萬家左右。預計在“十二五”期間結構變化等新的背景下，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展仍將呈現(xiàn)持續(xù)加速，業(yè)內(nèi)市場競爭進一步加劇，物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的理念、模式、路徑等的創(chuàng)新將成為全行業(yè)持續(xù)發(fā)展的主旋律。
1.1、節(jié)能服務是傳統(tǒng)物業(yè)管理公司集體突圍的新方向
現(xiàn)有的物業(yè)管理公司目前運行的主業(yè)是傳統(tǒng)型“四保業(yè)務”：保安、保潔、保修、保綠，承擔著物業(yè)項目正常運行的管理、服務、維護工作，其主要的社會形象多以保安為象征，以至于中國物業(yè)管理協(xié)會一再強調(diào)要求改成“秩序維護員”的文雅稱謂。長期以來，物業(yè)管理公司的傳統(tǒng)物業(yè)服務普遍面臨著市場空間狹小、收費難、履約率低、生存環(huán)境日益窘迫的問題，虧損率居高不下，可持續(xù)發(fā)展能力不強。究其原因，除了從業(yè)人員業(yè)務素質(zhì)普遍偏低等因素以外，一個重要的原因是物業(yè)資源和市場的開發(fā)始終鮮有創(chuàng)新，如果沒有房地產(chǎn)業(yè)的強力拉動，物業(yè)管理行業(yè)自身的獨立發(fā)展十分有限。進入“十二五”期間，物業(yè)管理行業(yè)的激烈競爭逼迫人們不得不加緊考慮開發(fā)新的物業(yè)資源市場，全行業(yè)都在思考如何能夠盡快實現(xiàn)在逆境中突圍，其中有關建筑節(jié)能的市場資源就被業(yè)界首先看好。
1.2、導入合同能源管理業(yè)務，轉(zhuǎn)身節(jié)能服務關聯(lián)企業(yè)
作為能源管理和節(jié)能服務的新模式，“合同能源管理”方式目前在國內(nèi)發(fā)展迅猛，這為物業(yè)管理公司提供了一個十分誘人的突圍戰(zhàn)略選擇。合同能源管理是一種由節(jié)能服務公司提供節(jié)能服務，包括解決方案、投資、技術、設備、運行管理等，而業(yè)主則不用投入，只需把節(jié)能量效益拿出來與節(jié)能服務方分成即可。這種方式與物業(yè)管理行業(yè)有著天然的聯(lián)系：一方面，在建筑節(jié)能領域合同能源管理方式的節(jié)能服務必須通過物業(yè)管理平臺實現(xiàn)落地，能源審計、節(jié)能診斷、能耗分析、解決方案、節(jié)能量計量和認證等幾乎整個鏈條的所有環(huán)節(jié)都離不開物業(yè)管理公司的配合；另一方面，節(jié)能服務的全程管理和維護也需要物業(yè)管理公司共同參與，因為對業(yè)主的節(jié)能服務的常態(tài)化特征決定了必須有一個“當?shù)赝泄芊健保蟛糠謱I(yè)節(jié)能服務公司做不到這一點。
節(jié)能服務公司需要物業(yè)管理公司，而現(xiàn)實中物業(yè)管理公司卻常常并不配合節(jié)能服務公司，這是因為在這二者之間沒有形成一個利益鏈機制，物業(yè)管理公司看不到節(jié)能服務業(yè)務里自己的位置，也沒有發(fā)現(xiàn)這是一個巨大的物業(yè)管理市場資源。節(jié)能服務與物業(yè)管理之間的分離是很不合理、也很不理性的現(xiàn)象，雙方為什么不能聯(lián)合起來共同發(fā)展呢？可以試想，如果節(jié)能服務公司都是物業(yè)管理公司，那么建筑節(jié)能領域的合同能源管理就會獲得更加迅速的發(fā)展；同時，如果物業(yè)管理公司也都是節(jié)能服務公司，那么物業(yè)管理的業(yè)務收益將會大大提高。事實上，物業(yè)管理公司有必要、也有條件全面參與節(jié)能服務業(yè)務，把物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)變?yōu)楣?jié)能服務關聯(lián)企業(yè)的可行性是現(xiàn)實存在的。
2、物業(yè)能源管理（PEM）的服務對象是物業(yè)業(yè)主
作為建筑節(jié)能領域合同能源管理的節(jié)能服務平臺，物業(yè)能源管理的服務對象就是那些既有建筑物業(yè)的業(yè)主單位，即各類物業(yè)的業(yè)主就是建筑節(jié)能服務管理的客體。
2.1、十大物業(yè)業(yè)主體系就是十大建筑節(jié)能服務行業(yè)
物業(yè)管理的業(yè)態(tài)大體上可以劃分為十大物業(yè)，這也是建筑節(jié)能的分類，即：
（1）商場物業(yè)（商場、超市、商亭、步行街、商業(yè)街、批發(fā)賣場）
（2）商業(yè)物業(yè)（餐飲、娛樂、廣場、游樂、美容、健身、影劇院、網(wǎng)吧）
（3）住宅物業(yè)（居民小區(qū)、公寓群、別墅區(qū)、街道、廣場、花園）
（4）工廠物業(yè)（廠區(qū)、車間、辦公區(qū)、宿舍區(qū)、廣場、景觀）
（5）公建物業(yè)（機場、車站、碼頭、地鐵、公園、圖書館、體育場館、博物館、展覽館、電視臺、公廁）
（6）辦公物業(yè)（辦公區(qū)、辦公樓、寫字樓）
（7）賓館物業(yè)（星級酒店、快捷酒店、招待所）
（8）醫(yī)院物業(yè)（醫(yī)院、醫(yī)務所、養(yǎng)老院、療養(yǎng)院、殯儀館）
（9）校園物業(yè)（大學、中學、小學、托兒所、幼兒園、培訓基地）
（10）園區(qū)物業(yè)（工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)、主題園區(qū)）
2.2、各業(yè)主體系的十大附屬設施即十大節(jié)能服務項目
每一類物業(yè)管理的業(yè)主形態(tài)都有自己的附屬設施，就像任何公共建筑里都有廁所一樣，這些都是建筑節(jié)能的業(yè)務所必須涵蓋的內(nèi)容。
（1）停車場、（2）廣場、（3）庫房、（4）景觀、（5）街道、（6）水務、（7）機房、（8）油料、（9）地下室、（10）廣告媒體。
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